1872 के भारतीय कॉन्ट्रैक्ट अधिनियम की धारा 2 (एच) के तहत, एक “कॉन्ट्रैक्ट” को “कानून द्वारा लागू करने योग्य व्यवस्था” के रूप में परिभाषित किया गया है। दूसरे शब्दों में, यह एक कॉन्ट्रैक्ट है जो दो या दो से अधिक पार्टियों को बांधता है और उनके बीच कानूनी कर्तव्यों को स्थापित करता है। या तो मौखिक या लिखित कॉन्ट्रैक्ट का उपयोग किया जा सकता है। हालांकि, क्योंकि वे लागू करने के लिए सरल हैं, लिखित समझौतों को बोले गए समझौतों के ऊपर चुना जाना चाहिए। एक्सचेंज, खरीद या किसी अन्य प्रकार के रियल एस्टेट लेनदेन के लिए कानूनी रूप से लागू करने योग्य समझौते को रियल एस्टेट कॉन्ट्रैक्ट के रूप में जाना जाता है।
रियल एस्टेट कॉन्ट्रैक्ट विभिन्न रूपों में आते हैं, और यह समझना महत्वपूर्ण है कि वे सभी रियल एस्टेट लेनदेन के लिए आवश्यक हैं। दो या दो से अधिक पार्टियों के बीच कानूनी रूप से बाध्यकारी समझौते को कॉन्ट्रैक्ट के रूप में जाना जाता है। प्रस्ताव, स्वीकृति, विचार, कानूनी क्षमता और उद्देश्य की वैधता सभी कॉन्ट्रैक्ट बनाते हैं।
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लेन-देन की प्रकृति, आवश्यक सेवा के स्तर आदि के आधार पर, पार्टियों के बीच कई प्रकार के कॉन्ट्रैक्टों पर हस्ताक्षर किए जाते हैं और निष्पादित किए जाते हैं। निम्नलिखित समझौतों के सबसे विशिष्ट रूप हैं जो रियल एस्टेट और हाउसिंग कॉम्प्लेक्स के डेवलपर्स और फाइनेंसर अन्य पार्टियों के साथ करते हैं।
रियल एस्टेट कॉन्ट्रैक्टों के प्रकार
खरीदी कॉन्ट्रैक्ट
अचल संपत्ति कॉन्ट्रैक्ट का सबसे विशिष्ट प्रकार एक खरीद समझौता है। इस कॉन्ट्रैक्ट में संपत्ति के लेन-देन की बारीकियों को रखा गया है। इसमें संपत्ति का पता, पूछी गई कीमत, पार्टियों के नाम, उनके संबंधित हस्ताक्षर और समापन तिथि होगी। निम्नलिखित सहित विभिन्न प्रकार के खरीद समझौते हैं:
- जब एक रियल एस्टेट एजेंट जुड़ा होता है, तो स्टेट/एसोसिएशन परचेज एग्रीमेंट, जो एक खरीदार और विक्रेता के बीच सामान्य कॉन्ट्रैक्ट होता है, का उपयोग किया जाता है।
- सामान्य खरीद समझौता, जो उपरोक्त कॉन्ट्रैक्ट का केवल एक संक्षिप्त संस्करण है, आमतौर पर तब उपयोग किया जाता है जब लेन-देन में रीयल एस्टेट एजेंट की कोई भागीदारी नहीं होती है।
- संपत्ति-विशिष्ट खरीद समझौता, मोबाइल घरों या अविकसित भूमि की खरीद पर लागू होता है।
रियल एस्टेट असाइनमेंट अनुबंध
एक थोक निवेश खरीद में, एक रियल एस्टेट असाइनमेंट अनुबंध का उपयोग किया जाता है। इनमें फौजदारी संपत्तियां शामिल हो सकती हैं जो सुरक्षित होने के बाद नए खरीदारों को हस्तांतरित की जाती हैं। चूँकि “असाइन” शब्द का उपयोग अक्सर अनुबंध के इस रूप को असाइनमेंट अनुबंध के रूप में अलग करने के लिए किया जाता है, इसलिए कुछ शर्तों को शामिल किया गया है।
लीज़ अग्रीमेंट
यह एक कानूनी समझौता है जो संपत्ति के मालिक और किरायेदार को एक साथ जोड़ता है। नतीजतन, सही मालिक (एक मकान मालिक के रूप में भी जाना जाता है) और एक किरायेदार (जिसे एक पट्टेदार के रूप में भी जाना जाता है) किराएदार के लिए एक निर्धारित मासिक दर पर रहने की व्यवस्था में आते हैं। उपयोगिताओं का भुगतान और सुरक्षा जमा अन्य मदें हैं जिन्हें इस समझौते के तहत कवर किया जाना चाहिए।
पॉवर ऑफ़ अटॉर्नी
जबकि एक रियल एस्टेट अनुबंध में आमतौर पर पावर ऑफ अटॉर्नी का उपयोग नहीं किया जाता है, ऐसे दस्तावेजों का उपयोग किया जा सकता है यदि पार्टियों में से एक शारीरिक रूप से अनुबंध पर हस्ताक्षर करने में असमर्थ है या मानसिक स्थिति से पीड़ित है। इस स्थिति में, पार्टी के पास अपनी पावर ऑफ अटॉर्नी के रूप में उनकी ओर से दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने के लिए किसी तीसरे पक्ष को नियुक्त करने का विकल्प होता है। इस तरह का समझौता तब भी उपयोगी हो सकता है जब आप कई निवेश संपत्तियों (किराये की संपत्तियों) के मालिक हों या यदि आप एक बुजुर्ग माता-पिता या अन्य रिश्तेदार की देखभाल कर रहे हों जो समझौते पर हस्ताक्षर करने में सक्षम न हों।
सामान्य खरीद समझौता
जब एक खरीदार एक अचल संपत्ति एजेंट के विपरीत एक विक्रेता से सीधे एक संपत्ति खरीदता है, तो एक सामान्य खरीद समझौता राज्य/एसोसिएशन खरीद समझौते का एक सुव्यवस्थित रूप है।
रियल एस्टेट अनुबंध कैसे काम करते हैं
एक रियल एस्टेट अनुबंध में तीन आवश्यक चरण होते हैं
- खरीदार का एजेंट एक औपचारिक प्रस्ताव दस्तावेज तैयार करता है और इसे विक्रेता को भेजता है। इस प्रारंभिक प्रस्ताव में, शामिल पार्टियों को संपत्ति के विनिर्देशों, खरीद मूल्य, बयाना जमा राशि, समापन शुल्क और समापन तिथि के साथ संक्षेप में वर्णित किया गया है।
- विक्रेता के पास अब इस प्रारंभिक प्रस्ताव को स्वीकार करने, अस्वीकार करने या विरोध करने का विकल्प है। काउंटर में सुझाए गए परिवर्तन या सहमत-शर्तें जैसे खरीद मूल्य, समापन शुल्क, आकस्मिकता आदि शामिल हो सकते हैं।
- समझौते को कानूनी रूप से बाध्यकारी माना जाता है यदि इसे दोनों पक्षों द्वारा स्वीकार और हस्ताक्षरित किया गया हो।
उपरोक्त सूची सभी समावेशी नहीं है, और हाउसिंग कॉम्प्लेक्स के फाइनेंसर और डेवलपर्स भी कई अन्य अनुबंधों में प्रवेश करते हैं। जब एक डेवलपर को धन की आवश्यकता होती है, तो वे सहायता के लिए उधारदाताओं, निवेशकों, खरीदारों और फाइनेंसरों की ओर रुख करते हैं। भुगतान के बदले में, ये पार्टियां वित्तीय सहायता प्रदान करती हैं। आमतौर पर, अनुबंधों पर हस्ताक्षर किए जाते हैं और सभी व्यावसायिक व्यवहारों में प्रदर्शन किया जाता है ताकि सभी अधिकारों और दायित्वों को एक ही स्थान पर लिखा जा सके, और ताकि किसी विवाद की स्थिति में न्यायनिर्णयन निकाय या कानून की अदालत द्वारा समझौते को संदर्भित किया जा सके।
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